Nên chăng mở rộng phạm vi TOD từ Hàng Xanh đến cầu Bình Triệu, kéo dài thêm chiều ngang tới bờ sông Sài Gòn, kênh Thanh Đa?
TOD Hàng Xanh dự kiến được nghiên cứu bắt đầu từ đường Điện Biên Phủ đến cầu Bình Triệu (quận Bình Thạnh, TP.HCM) có chiều dài dọc theo hai trục đường Đinh Bộ Lĩnh và Xô Viết Nghệ Tĩnh, diện tích khoảng 51,4ha, dự kiến tổng mức đầu tư hơn 8,5 tỉ USD.
Đây là khu vực cửa ngõ nhưng không gian đô thị khá lộn xộn, ngõ tắt hẻm dọc ngang, kẹt xe, ngập nước…
TOD tại đây được kỳ vọng không chỉ giải quyết triệt để các tồn tại này mà còn tối ưu hóa sử dụng đất, hướng đến phát triển bền vững với một khu đô thị có đầy đủ các tiện ích, không gian đủ rộng, đa chức năng phục vụ cộng đồng.
Mở rộng chiều ngang đến bờ sông Sài Gòn, kênh Thanh Đa?
TOD có nhiều dạng thức lớn nhỏ, cách làm khác nhau nhưng có điểm chung tạo ra không gian hỗn hợp, ít phụ thuộc phương tiện cá nhân, chủ yếu đi bộ kết hợp sử dụng giao thông công cộng.
Các khu đô thị này luôn thu hút khách hàng, nhất là nhu cầu nhà ở kéo theo các chuỗi cung ứng, trở thành bài toán đầu tư hấp dẫn với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Nơi trung tâm, đô thị cũ vốn đã quá tải và sau khi được cải tạo tái thiết càng tăng giá trị, phần lớn người dân ưu tiên chỗ ở thuận tiện đi làm.
Thực tế cho thấy giá đất tăng lên hàng chục lần nhờ có công trình giao thông, phát triển đô thị.
TOD Hàng Xanh đến cầu Bình Triệu còn có thêm đặc điểm tái thiết đô thị, hoạt động đầu tư hạ tầng tiện ích và xây dựng các tòa nhà cao tầng trên nền các khu phố cũ sau khi được tháo dỡ.
Tuy nhiên nếu tính từ điểm xuất phát gần nhất ngay đường Xô Viết Nghệ Tĩnh theo hướng đi thẳng đường Điện Biên Phủ đến ga Tân Cảng gần 1,4km, là khoảng cách khá xa so với tiêu chí được cho là phát huy hiệu quả trong bán kính tối đa 0,3-0,8km.
Nên chăng mở rộng ranh giới, kéo dài thêm chiều ngang tới bờ sông Sài Gòn, kênh Thanh Đa. Phạm vi này có diện tích gần 210ha, ngoài một số chung cư, nhà cao tầng thì phần lớn khu dân cư dàn trải, mật độ xây dựng dày đặc nhưng hệ số sử dụng đất thấp.
Nếu được lồng ghép trong triển khai TOD sẽ tạo sự đồng bộ kết cấu hạ tầng về bề rộng lòng đường, vỉa hè, tăng tiện ích sử dụng, giải quyết có hiệu quả các tồn tại.
Đây cũng là trục giao thông chính, trong đó có đường Ung Văn Khiêm giao cắt với Xô Viết Nghệ Tĩnh và kết nối đường Nguyễn Xí, nhà ga Tân Cảng.
Về đường thủy được bao bọc bởi kênh Thanh Đa, sông Sài Gòn. Theo quy hoạch có đường ven sông sắp triển khai, một tuyến đường sắt nhẹ LRT kết nối liên vùng và trục cảnh quan xanh dọc sông Sài Gòn.
Không gian cảnh quan đẹp, mặt nước, khu du lịch Tân Cảng cũng là một trong các điều kiện cung cấp nhu cầu dịch vụ tham quan, giải trí.
Nhờ đó liên kết các hoạt động kinh tế giữa trung tâm với khu vực lân cận, tiện lợi trong tiếp cận các loại hình giao thông công cộng hiện tại cũng như trong tương lai. Phát huy vai trò vị trí cửa ngõ với khu đô thị hiện đại, lan tỏa động lực phát triển.
Tốn kém hơn nhưng tăng hiệu quả về lâu dài
Tất nhiên tốn kém hơn khi mở rộng phạm vi triển khai, đổi lại sẽ tăng hiệu quả về lâu dài, có nhiều khu đất công và đất hỗn hợp phục vụ khai thác tạo vốn cấp xoay vòng.
TOD đòi hỏi cơ chế thị trường cao, thực hiện cho được các yêu cầu xoay quanh bất động sản.
Nghị quyết 98 của Quốc hội cho phép TP.HCM thí điểm mô hình này có khai thác quỹ đất được sử dụng ngân sách đầu tư công để bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một lợi thế.
Đất là nguồn tài nguyên có hạn, cũng là điều kiện cơ bản nhất cho các thành phố lớn huy động nguồn lực phát triển hạ tầng, tái thiết đô thị, thu hút đầu tư, nâng cao hiệu ích kinh tế.
Nơi nào tập trung dân cư càng đông thì giá trị đất càng tăng.
Các nhà đầu tư sẵn sàng chi ra hàng trăm triệu đồng, tiền tỉ cho mỗi mét vuông đất ở nơi có vị trí đắc địa có sẵn hạ tầng kỹ thuật.
Hơn nữa pháp lý rõ ràng, không phát sinh khiếu nại, không phải trải qua công tác đền bù giải tỏa thường gặp quá nhiều trở ngại.
Giải phóng mặt bằng sẽ là vấn đề mấu chốt, hóa giải không gì khác là hài hòa lợi ích, bồi thường theo giá thị trường trong điều kiện bình thường.
Có thể trưng dụng trước một phần quỹ đất công phục vụ xây dựng chung cư tái định cư, hoán đổi chỗ ở, trong đó có những khu đất dọc bờ sông Sài Gòn và khu đất tại bến xe Miền Đông rộng hơn 60.000m2.
Đất còn lại sau khi đưa ra đấu giá khai thác không chỉ tốn công sức chính quyền, các cấp ngành có liên quan trong tổ chức thực hiện mà còn là sự hy sinh, chia sẻ của chính người dân bị giải tỏa đã chấp nhận di dời chỗ ở cho sự phát triển thành phố.
Số tiền thu được từ khai thác giá trị đất phải được sử dụng đúng mục địch, tái đầu tư phát triển và phục vụ lại người dân.
Trần Văn Tường .nguồn tuoitre.vn
